Lo strumento O.M.I. per la stima del valore di beni immobili oggetto di compravendita

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di Michelangelo Brichese

Con l’entrata in vigore del provvedimento del 27 luglio 2007 N. 120811 della Direzione dell’Agenzia Entrate,pubblicato nella G.U. n. 182 del 7 agosto 2007, sono stati stabiliti i criteri per la determinazione del “valore normale” degli immobili oggetto di compravendita. Le disposizioni del provvedimento rispondono all’esigenza di determinare periodicamente in modo unitario il valore normale degli immobili oggetto di compravendita nei settori dell’imposta sul valore aggiunto, delle imposte sui redditi e dell’imposta di registro. Si tratta di costruire il valore di un fabbricato attraverso la trasformazione da una quotazione stabilita dall’O.M.I. ( Osservatorio del Mercato Immobiliare) ad un “valore normale unitario” espresso in euro al mq., ciò avviene applicando alcuni coefficienti di merito che consentono di graduarlo all’interno di valori minimi e massimi precedentemente rilevati. I criteri individuati rispondono ad esigenze di uniformità e correttezza, associando ad un valore fisso altri dinamici che possono evitare automatismi e raggiungere l’obiettivo di una maggiore aderenza alla realtà dei prezzi praticati nel mercato immobiliare. Il primo degli elementi del calcolo è tratto dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio che, con cadenza semestrale, pubblica le quotazioni del mercato immobiliare stabilite con criteri scientifici. La seconda griglia di elementi – compresa la tabella di adeguamento delle categorie catastali- è data da una serie di elementi particolari desunti da analisi dei principali osservatori immobiliari che consente di “personalizzare” il valore dell’immobile nell’ambito del valore di mercato della zona di appartenenza. La terza griglia di elementi è rappresentata dalle altre informazioni in possesso dell’ufficio che possono adeguare maggiormente alla realtà l’aspetto personalizzato della valorizzazione dell’immobile. Il moltiplicatore da applicare- per gli immobili nuovi o ristrutturati da non più di quattro anni- al valore definito con le modalità previste nell’allegato al provvedimento , in caso di mancanza dello stato conservativo “ottimo”, è stato determinato sulla base di analisi effettuate suoi dati dell’O.M.I. dell’Agenzia del Territorio e di altri rilevanti osservatori, dello scostamento fra atti di compravendita di abitazioni nuove rispetto alle quotazioni O.M.I. e dai risultati di accertamenti eseguiti dall’Agenzia delle Entrate. E’ legittimo ritenere quindi che il valore normale, così determinato, rappresenta indicativamente la soglia minima del prezzo di compravendita da indicare in atto per evitare il possibile accertamento. Esso, è da precisare, non rappresenta il valore di mercato degli immobili, in quanto è determinato secondo l’applicazione di un provvedimento che non applica standards estimativi riconosciuti, come gli International Valuation Standard ( I.V.S.). Il valore normale, così come definito nel provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, ha l’unico scopo di verificare l’attendibilità dei prezzi dichiarati negli atti di compravendita e di indurre eventuali accertamenti e/o rettifiche. In definitiva con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni, il criterio del valore normale ha acquistato il carattere di presunzione legale relativa, che di per sé autorizza gli uffici finanziari a risalire da un fatto noto ( il c.d. valore normale) a un fatto ignoto ( il corrispettivo reale).